Con la Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199) il Legislatore ha ridotto a metà la soglia di tolleranza per la gestione non professionale degli immobili ad uso locazione breve.
Infatti, se fino al 2025 il limite minimo per gestire in modo professionale tale attività era fissato in 4 appartamenti, dal 1° gennaio 2026 la presunzione assoluta di imprenditorialità scatta dal terzo appartamento, quindi la possibilità di optare per la cedolare secca, sarà riconosciuto esclusivamente in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
La presunzione introdotta è assoluta: ciò significa che il contribuente non può fornire prova contraria. Se nell’arco del periodo d’imposta 2026 vengono messi a reddito 3 o più appartamenti con contratti inferiori a 30 giorni, l’Agenzia Entrate considererà l’attività come esercitata in forma d’impresa “di diritto”.
Un punto fermo della normativa riguarda il criterio dell’unità immobiliare abitativa (“appartamento”) come unità di misura. Questo significa che:
- affittare tre stanze diverse all’interno della stessa abitazione (anche con contratti separati) conta come un solo appartamento
- basta però affittare tre monolocali distinti, anche solo per un weekend ciascuno in tutto l’anno, per far scattare l’obbligo di partita IVA.
La gestione di immobili concessi in comodato o sublocati concorre al limite del soggetto che effettivamente esercita l’attività di locatore breve; questo significa che l’Amministrazione Finanziaria dovrebbe monitorare l’effettivo “gestore” indicato nei contratti e nelle comunicazioni al portale del Ministero (BDSR).
L’obiettivo è duplice: da un lato, contrastare l’erosione del mercato degli affitti a lungo termine (4+4 o 3+2), che sta rendendo invivibili i centri storici per residenti e studenti e, dall’altro, allineare la tassazione di chi gestisce un vero e proprio “albergo” a quella degli operatori professionali.
La ratio della norma è chiara e punta a tutelare la concorrenza, riducendo il vantaggio competitivo dei privati rispetto alle strutture ricettive tradizionali, con la conseguenza che vi sarà un probabile ritorno alle locazioni a lungo termine (4+4 o 3+2), piuttosto delle locazioni brevi forse più remunerative.
Dott. Michele Callovi
Dottore Commercialista – Revisore Contabile
